咸阳新控2023年应收账款债权转让项目政府债定融 咸阳新控建工集团

摘　要　估价目的是估价报告的“牛鼻子”，明确估价目的是估价活动的首要基本事 项，写好估价目的有助于精准把握估价对象的价值构成及水平，有利于报告使用者快速、准 确地理解估价报告。估价目的编写模板化是估价报告中的通病。本文从常见的估价目的、估 价目的在估价报告中的地位和作用出发，探讨写好估价目的应注意的事项，为相关估价人员 撰写估价报告提供参考。

估价目的是估价活动的起点，在估价报 告中起着提纲挈领的作用。在日常撰写估价 报告中，对估价目的的撰写不够重视，估价 目的的模板化表述是估价报告的通病。写好估价目的对估价报告的整体质量提升具有助推作用，对报告使用者正确理解估价报告也有一定的帮助。

一、常见的估价目的

估价委托人在经济行为中产生对估价的 需要，估价目的是通过专业的语言表达委托 人的估价需要。通俗地讲，估价目的就是说 明估价委托人拿估价报告来干什么，解决什 么问题，实现什么目标。因此，估价目的与 经济行为密切相关。以不同经济行为进行分 类，有以下常见的估价目的。

（一）土地资产管理产生的估价需要

自然资源管理部门在日常土地管理工作产生很多估价需要。如：在进行土地出 让时需要确定土地使用权出让底价；因土地利用条件改变发生土地增值需要核定土 地使用人需要补缴的地价款；土地储备机构在进行土地收储时需要确定补偿依据等 估价需要。

（二）不动产融资产生的估价需要

不动产因价值量大，在金融活动中常常作为重要的抵押物，作为金融履约保障。因此在金融活动中常常产生对不动产估价的需要。如：为了保障债权的安全性，需要合理确定不动产的抵押价值；在公司改制或者整体上市过程中，需要确定不动产的公允价值向投资者进行披露。

（三）司法案件处置的估价需要

司法案件中的估价需求有多种类型， 有：涉执不动产确定处置参考价的估价需要；离婚、继承等案件需要进行析产而产生的估价需要；其他讼争解决过程中需要 明确诉讼标的不动产价值的估价需要等。因司法案件评估需求多且复杂，2018年 最高人民法院办公厅与五大评估行业协会 共同发布了《人民法院委托评估工作规范》，对司法鉴定中的估价工作做了细致 的规定。

（四）其他经济行为的估价需要

除了上述常见的估价需要外，日常许多经济行为也会产生对估价的需要，如：不动产转让过程中需要确定转让价格产生的估价需要；不动产征收征用过程需要确定补偿 依据产生的估价需要；不动产损害（实物损 害、权益损害、区位损害）确定损害赔偿产 生的估价需要；企业设立、改制、上市、清 算、抵债等经济活动产生的估价需要。这一类估价需要由于项目的个性化程度高、项目类型复杂，需要估价人员与委托人充分沟通 发掘真实的估价需要。

二、估价目的的地位和作用

估价目的不仅是估价活动的起点，还是估价活动的指南针，引领估价活动全过 程的方向。《城镇土地估价规程》8.2明 确估价基本事项中第一条就是明确估价目的。估价报告中的许多要素与估价目的也息息相关。估价期日的确定由估价目的决 定，如一些追溯性估价，估价期日需要根 据估价目的确定于过去某个时点。估价方 法的选用也与估价目的联系紧密，如土地使用权出让地价评估项目，按照《国有建 设用地使用权出让地价评估技术规范》的 要求，出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、 剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法。

因此，不动产估价始于估价目的，估价报告中的关键事项取决于估价目的，估价目 的的规范撰写有助于报告使用者快速、准确地理解估价报告。

三、估价目的编写的注意事项

（一）简明扼要介绍项目背景

大多数估价报告在估价目的描述时往往缺少对项目背景的表述，或者背景表述模板化，不能客观反映委托方的真实估价需求。常见错误如：“××自然资源和规划局需要 了解土地使用权价值委托我公司对××国有 建设用地使用权市场价格进行评估”。该局 为什么要评估这块土地使用权价值，是出让 需要还是收储需要或是其他方面的需求，报告使用者并不能从这样的估价目的表述中了 解估价委托人的需求。还有一些特殊的不动 产估价项目，如企业整体改制上市，在清产 核资或作价入股的时候会涉及一些不动产评 估，如果不对项目背景进行介绍，估价目的就会显得突兀，报告使用者也难以理解估价 的真实目的。

估价目的的提炼是一项专业工作。很多时候估价委托人并不清楚为什么需要估价， 这就需要专业人员在与委托人的沟通中提炼 项目背景和估价目的，然后通过专业的语言 清晰地传达给报告使用者，让报告使用者快 速明白估价目的的合理性和正确性。所以， 写好估价目的的第一步是需要简明扼要地介 绍项目背景，准确地表达估价目的。项目背 景介绍要与委托方估价需求贴近、精准，不能存在估价目的的逻辑错误。

（二）清晰阐述估价结果应用方向

报告中估价目的的第二个常见错误是 在估价结果应用方面不具体或应用方向不唯一。估价结果应用方向不具体的常见示例为：“为委托方了解土地使用权市场价值对土地使用权价格进行评估。”估价委托人了解土地使用权价值是满足何种经济行为，表述得不够具体，是确定抵押贷款发放额度还是土地使用权转让提供价格参考。应用方向不唯一的常见示例为：“为委托方办理抵押手续和投资决策对土地使 用权价格进行评估。”按照《城镇土地估价规程》的要求，估价目的须唯一，一份报告只能对应一个估价目的，不可一份报告多种用途。

因此，写好估价目的的第二个要点就是要清晰阐述估价结果应用方向。对估价对象的应用方向要描述具体，与前面估价项目背景介绍中的经济行为要匹配。一个估价报告的估价目的只能是一个，不能在一份估价报告中出现多个估价目的。

（三）严谨完整阐述估价目的合法性

估价目的的合法性是指估价标的是否符合拟进行财产处分方式的有关规定。估价目的的合法性是估价报告中常常忽略的一个重要内容。在从事不动产估价时， 往往忽略了对估价目的合法性的审查，估价委托人需要评估什么目的下的价值，我们就评估什么目的下的价值，失去了对估价目的合法性的判断。而对估价目的合法性的判断是估价工作的一个重要环节。以不动产抵押目的为例，估价对象是否存在 被查封的状况，土地使用权出让金是否交齐，土地使用权合同是否签订，不动产权证是否办理等，都需要估价师予以核实，判断估价对象是否可以进行抵押。

对估价目的合法性的关注在法定评估中尤为重要。由于项目的复杂性，项目人 员对相关法律法规不熟悉，往往提出的估价需求不符合相关规定。以某个司法评估 案件为例，法院工作人员直接将申请人的 申请作为估价需求，其中一项为明确申请 人的土地是否被占用并对占用土地的损失进行评估。这个案件中土地是否被占用不 是估价机构的职责范围，更不适宜在估价报告中明确，这是明显错将估价前提条件放在估价报告中确定的做法。类似的错误在一些不常见的估价目的中经常出现。所以，在估价中，要重视对估价目的合法性的审查，并且在估价报告中清晰完整地阐 述估价目的的合法性。

（四）其他需要注意的方面

写好估价目的，除了上述三个要点外，还有一些其他细节方面需要关注。这 些细节需要根据项目类型的特点加以关注。例如，在土地使用权出让底价评估时，估价委托方应为地方政府或自然资源 主管部门及相关机构（出让方），其他单 位不能作为委托主体。在国有企业整体改 制上市涉及不动产评估时，作为估价依据 的经济行为文件中除估价委托合同（或估价委托书）外，还应包括国有资产监管部 门对企业改制方案的批复等。

另外，在估价目的的整体表述上要注 意语言的规范性、完整性和严谨性。法律 法规、技术规程等要求文件名称完整、文 号齐全。

四、结语

估价目的的篇幅虽然在估价报告中占比较小，但是再估价报告具有举足轻重的地位，起到了纲举目张的作用。估价目的是估价报告的引子，写得好的估价目的能够让报告使用者清楚了解项目的来龙去脉，明白委托方为什么而估价，估价过程是否合法合规，同时对于报告使用者理解报告后续内容 很有帮助。　

综上所述，阐述好项目背景是写好估价 目的的起点；清晰交代估价结果应用方向是写好估价目的的要点；严谨完整阐述估价目 的的合法性是写好估价目的的重点；语言流 畅、依据严谨、内容完善是写好估价目的的亮点。

作者：

安徽中安房地产评估咨询有限公司　凌 祥　常忠文

湖南经典房地产评估咨询有限公司　王 玉

文章来源：中估协

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