天津蓟州新城债权转让计划 蓟州新城地块

一、概念梳理

二、质保金所对应的是质量保修期还是缺陷责任期

（一）质量保修期

（二）缺陷责任期

三、工程质量保证金的优先性

（一）缺陷责任期届满前，工程质量保证金的优先性

（二）缺陷责任期届满后，工程质量保证金的优先性

（三）小结

一概念梳理

在实务中，工程质量保证金的概念区分一向是模糊不清、易于混淆的。由于建设部、财政部发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）中将工程质量保证金与工程质量保修金并列使用，使得工程质量保证金的概念模糊。《建设工程质量管理办法》（建质[2016]295号）发布后，工程质量保证金和工程质量保修金的概念已经统一为工程质量保证金。施工合同中约定的，从应付的工程价款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，就是工程质量保证金。

二质保金所对应的是质量保修期还是缺陷责任期 ‍

质量保修期和缺陷责任期是两个不同的法律概念。根据《建设工程质量保证金管理办法》第2条，“本办法所称建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”质量保证金是在缺陷责任期内出现施工原因导致的质量缺陷，承包人应按合同约定给予免费维修，如不维修发包人可按合同约定扣除质量保证金。因此，质保金是为缺陷责任期的担保，而不是为法定的质量保修期的担保。质保金是工程实践中非常常见的保证金形式，对于督促施工企业减少质量缺陷、履行保修义务具有重要意义。

（一）质量保修期

早在1997年我国颁布的《建筑法》第六十二条就明确了我国的建筑工程实行质量保修制度，该条法律规定中也明确了，法定质量保修的范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。该条款最后还明确了具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

在2000年1月30日我国颁布的《建设工程质量管理条例》中就明确了建设工程的最低保修期限：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。以上保修期按规定从竣工验收合格之日起算。

如果建设工程双方对于工程质量保修期的约定小于上述所规定的最低保修期限，根据2019年修订的《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）第六十六条相关规定，如施工单位不履行或拖延履行保修义务的，会被处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。此外，根据住房和城乡建设部2018年修正的《建筑业企业资质管理规定》相关规定，未尽到保修法定义务还可能影响企业申请建筑业企业资质升级、资质增项等。 结合以上制度规定及处罚条款，笔者认为对于工程质量保修的约束限制原则上不属于双方签订的工程施工合同所能意定的范围，工程质量保修义务实际上是施工单位所必须承担的法定义务。

（二）缺陷责任期

缺陷责任期是本文所关注的重点。在《建设工程质量保证金管理办法》中对于缺陷责任期有着最为原则性的解释，该办法中第二条明确了：“本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。”

虽然质量保修是施工单位需要承担的法定义务，但是在实践中保修范围的细化认定、保修责任的具体归责等问题往往使得法定的质量保修义务无法得到很好的落实实施。因此，在法定的质量保修义务之外，建设工程双方往往也会选择在施工合同中约定责任缺陷期，从而弥补施工单位质量保修义务在实践中落实不到位之不足，而上述《建设工程质量保证金管理办法》第二条中所用到的“一般”“最长”“约定”等词也可以解读出，缺陷责任期并非法定期限，而是工程双方在施工合同中经常会载明的一种约定期限，在这一属性上就可以意识到质量保修期与缺陷责任期之间的显著区别。同时，从上述该办法的具体条文中，我们也可以看到责任缺陷期与工程质量保证金之间密不可分的联系，《最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）的理解与适用》中也提到缺陷责任期就是扣留工程质量保证金的期限，因此从某种意义上来说，所谓工程质量保证金其实就是为了落实好缺陷责任期这一质保约定期限而产生的。

案例：海天建设集团有限公司与西安天朗地产集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案；案号：(2021)最高法民终340号。

最高人民法院认为，质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同,质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程质量保证金对应的是“缺陷责任期”,而非保修期。

缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金(已缴纳履约保证金的除外)的期限,自工程实际竣工日期起计算。保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算。保修义务是承包人的法定义务。

本案中，根据已查明事实，案涉工程系未完工工程。双方当事人现已解除合同，但已完工部分仍应按照《复工协议》约定的质保金条款，对于合同约定的缺陷责任期已经到期的部分，应返还质保金并承担法定保修义务；对于缺陷责任期未至届满的，应预留至期满再行返还。华峰公司返还工程质量保证金后,不影响海天公司依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。

三工程质量保证金的优先性

（一）缺陷责任期届满前，工程质量保证金的优先性

《建设工程质量保证金管理办法》第9条规定，“缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。”由此可见，缺陷责任期内，质保金的功能是保证承包人对建设工程缺陷进行维修。

在缺陷责任期内，质保金因属于债的担保，此时质保金的债权不能进行债权转让。同时，因质保金与流质的相似性，因此其法律后果上可以类似处理，认定发包人相对于其它债权人对于质保金中的维修金额具有优先性。

案例：武汉广益交通科技股份有限公司、四川武通路桥工程局建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书；（2020）黔26执复16号

本院认为，建设工程质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维护的资金，是为了保证能够切实履行义务而移交给他人占有的一定数量的金钱，故该特定化金钱的所有权应属于交纳质保金一方所有，并不属于到期债权。

（二）缺陷责任期届满后，工程质量保证金的优先性

缺陷责任期届满后，工程质量保证金的优先性，主要体现为是否属于工程价款优先受偿权的范围，而这一问题实务中素有争议。支持者认为质保金属于工程价款，故应属于工程价款优先受偿权的范围；反对者认为质保金的性质已经转化，不属于建设工程优先受偿权的范围。

质保金符合工程价款优先受偿权的定义范围。《民法典》第807条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”就质保金而言，其为承发包人约定的缺陷责任期届满后支付的预留款项，应属于“价款”的一部分，因此质保金应符合工程价款优先受偿的定义范围。

案例：浙江中成建工集团有限公司与天津万炬电子产业投资有限公司建设工程施工合同纠纷案；案号：(2018)最高法民终638号

最高人民法院认为，案涉《备案合同》第26条约定“余款5%作为工程保修款，待工程竣工满1年后7天内支付保修款总价的50%，待工程竣工满2年后7天内支付保修款总价的70%”。该条款系当事人就质量保证金的支付比例及返还时间所作约定。案涉工程至今未完工，缺陷责任期尚未起算，上述质保金条款尚未履行，自《备案合同》解除之时，该条款应终止履行。对于中成公司已完工部分，万炬公司并未主张该部分工程存在质量问题需要维修，且承包人的保修义务是法定义务，即便质保金条款终止履行，中成公司仍然应对已完工程的质量问题在保修期内承担保修责任。万炬公司主张扣留质保金，依据不足。

（三）小结

根据《民法典》第807条规定，建设工程价款优先受偿权行使的前提是价款支付期限届满。承发包双方约定的缺陷责任期届满之前，质保金支付期限并未届满，甚至金额并不确定。因此，质保金在以缺陷责任期届满之日为界，发包人和承包人基于不同的法律原因而分别具有优先性，且该两种优先性不同时存在也无顺位冲突。对质保金在不同阶段的功能属性和法律性质进行分析后，其双重优先性的原理逐渐清晰。

具体而言，缺陷责任届满前，质保金是债的担保，因此发包人相对于承包人的其它债权人对于质保金中的维修金额优先受偿。缺陷责任期届满后，质保金属于建设工程价款优先受偿权的范围，因此承包人相对于发包人其它债权人对于扣除维修金额（如有）后的质保金优先受偿。‍

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本文作者：张燕，河南财经政法大学法学学士，房地产业务部专职律师。

执业专长：房地产法律事务、民商事法律事务及各类民商事诉讼业务。

从业以来，先后为先后为河南锦家置业有限公司、郑州黄河大观有限公司、河南瀚海置业有限公司、郑州金科百俊房地产开发有限公司、河南中豪置业有限公司、河南聚金商业运营服务有限公司、河南锦寅置业有限公司、河南好喜地置业有限公司、郑州佳潮物业服务有限公司、河南优品道网络科技有限公司等几十家家公司提供诉讼法律服务或非诉法律顾问服务。在民商事法律服务领域，参与开封市某国有企业国有股权转让法律服务，出具法律意见书；参与中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司收购工商银行等不良资产包的不良资产现场尽调及完成法律尽职调查报告；参与某商业公司商业返租事宜法律服务并出具法律意见书等。诉讼服务领域，先后代理过某置业公司与业主商品房买卖合同纠纷群体性诉讼、某置业公司与业主逾期交房群体性纠纷、某商业公司与业主托管合同纠纷群体性诉讼。

编辑 | 崔园园

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